一

时间过半 任务过半

“在市场并不是很景气的情况下，我们第一次实现了时间过半，任务过半。”是朱荣斌对阳光城这一份半年报的总结。

据财报显示，2019年上半年，阳光城全口径销售金额为900.73亿元，在权益销售额方面阳光城实现577.12亿元，回想2018年的业绩会上，阳光城将2019年的销售目标定在了1800亿元，即阳光城上半年超过了下销售业绩目标50%。

对于能成功完成销售目标，朱荣斌在半年报的业绩会上向媒体透露了阳光城的打法。

首先，朱荣斌透露阳光城在年初看中了一波楼市小阳春的战机，提出了“开战即决战，月月是年关，半年当一年，一年当两年”的战略，成功在2019年抢收。

到了四月份，阳光城预测政策会趋严，市场有可能降温，便发动了“5·1行动”。据介绍，阳光城“5·1行动”指的是，争取在5、6、7、8、9五个月实现1000亿销售的目标。

而阳光城的“5·1行动”的部署也让其实现了突破，据数据显示，2019年六月份阳光城的销售业绩突破历史性的200亿。

对此，朱荣斌表示，“正是‘5·1’的部署让阳光城实现了上半年900多亿元的销售额，并且加上认购未签已经超过了1000亿大关，较去年同期增加28%。”

而对于下半年的经营计划，朱荣斌透露了，希望阳光城下半年在营销上能努力完成“5·1行动”：多卖楼，多回款。

集团区域始终把营销工作放在首位，重点攻坚第三季度就是7、8、9三个月，保供货、强销售、促回款，力争三季度完成任务基本能够持平2018年全年目标。

而在发布会上，有媒体询问下半年整体楼市可能不如上半年乐观，阳光城却要背负同样的营销任务，会采取哪些措施？

对于媒体的询问，阳光城营销管理中心总经理陈友锦表达了他对阳光城能完成业绩绝对的信心。他表示，进入7月份之后，个别城市个别区域的确出现市场下滑和销售分化，但是不管东风还是西风，阳光城都要不停的冲锋，下半年的抢销阳光城会做的更彻底，并且还会将阳光城全国200多个项目进行分类，根据市场竞品、存量、利润情况进行分解，会根据每个项目不同情况做不同的动作，期待下半年交出上半年一样令人满意的答卷。

二

改善负债 安全为主

未济终焉心缥缈，百事翻从缺陷好，十全十美的事物世间罕见，要做的也只是改善缺陷，阳光城亦有缺陷，阳光城最遭众人质疑的便是其负债率。

据财报显示，报告期内，阳光城的资产负债率为83.58%，较2018年底减少0.85个百分点；有息资产负债率至38.84%，较2018年底减少近4个百分点；净负债率至145.13%，较2018年底下降37.09个百分点。

从财报中可以看出，尽管负债是阳光城的缺陷，但这一项指标在每一项指标上都在改善。

实际上，地产本就高杠杆行业，曾有某位知名财经专家表示，“做地产的不怕负债高，就怕借不到钱，能借到钱才是本事，因为负债才能为规模的扩张加油。”

该专家表示，“负债并不是最终判断一家企业是否安全的指标，现金流才是，只有因为现金流断裂而失败的企业，没有因为高负债而失败的行业。”

就像阳光城执行副总裁吴建斌曾说，“我以为管理负债率是门艺术，到底何时高何时低，其实答案就在每个企业掌舵人的心中，高负债率的商业模式是一场豪赌，赌注是钱，赌的是未来会更好。”

据财报显示，上半年阳光城全口径销售回款725亿元，平均回款率超80%，本期经营性净现金流入86.98亿元，本期账面货币资金433.08亿元，占比总资产15%，偿债能力优秀。

对此阳光城CFO陈霓表示，“阳光城上半年在负债方面能够获得改善，从前年开始经营层就要求阳光城就要优化负债，要控制负债的绝对值不会增加它，通过还多少借多少的方式不增加负债也不增加经营负担。”

陈霓透露，“阳光城的隐性负债率也比去年下降了4%，阳光城内部一直秉承三收三支”的原则，通过快速周转，快速结算，加大所有者权益。”

而吴建斌补充道，“今年现金流比重的提高是改善阳光城净负债率比最重要的原因。”

半年过去，朱荣斌总结道，“阳光城的财务指标一直在改善和优化，做到了良好的平衡。”

而值得一提的是，阳光城的负债优化还是在优质土地增加前提下完成的。

三

钢丝绳上跳双人舞

朱荣斌透露2019年上半年阳光城在投资方面始终以“以收定支”的原则而行。据财报显示，2019年上半年阳光城共以对价332亿元权益金额273亿元合计补充土地约527万平方米，权益口径是425万平方米，预计全口径货值902亿元，权益759亿元，新增土储权益比例由过去55%上升到80%。

而投资方式上，阳光城加大了对旧改和一二级联动和产业联动的拓展力度。

并在上半年的投资过后，截止2019年上半年报告期内，阳光城土地储备总计4396万平方米，根据市场价格调整之后土储货值5467亿元，其中一二线城市土地储备占比76%，预计可释货值占比86%，在一二线城市以及重点城市阳光城的土储占到绝对的分布，绝对的比例。

而对于下半年的土地投资计划，阳光城副总裁徐爱国透露，下半年阳光城的土地投资还是坚持财务稳健的“三收三支”原则，在市场比较火爆不太理性情况下，可能会暂时阶段性回避某些区域或者某些风险高的项目，但不会放弃任何一个投资手段。

徐爱国还透露，在他眼里阳光城上半年的投资其实稍微偏保守。

另外对于下半年的投资，吴建波还从财务角度透露了几个量化的数据，他透露道，“预测阳光城今年的土地投资是800亿，这数据取决于销售回款的50%。”

“像在钢丝绳上跳双人舞。”这是朱荣斌对阳光城未来的发展的总结，“保证发展速度，又要负债不能突破的情况下，的确不容易，但是阳光城在保证运营安全运营下已经做好了充分的准备。”

四

品质导向 利润导向

作为房企，房子是其产品，而只有房子的品质跟上了，这才是房企能走远走长的原则。对此，朱荣斌认为，阳光城在规模上的努力和效果都已呈现，但在品质树标杆上努力的程度还不够。

据朱荣斌透露，从去年开始，阳光城就一直在加大对品质工程的投入，品质树标杆，设计要为先，而到了今年上半年，阳光城整理了设计管理的策略，确立了设计在品质提升中的龙头作用，明确了打造一支行业内水平领先的设计管理团队。

目前阳光城的一系列标杆项目已经开始陆续亮相。例如，滨江悦以及檀悦101，已经成为杨浦区的标杆楼盘。

而在朱荣斌表示未来阳光城要坚持三个“坚持”中的第一个便是坚持规模上台阶，品质树标杆基本战略不变。朱荣斌表示，阳光城在跨过一千亿之后，规模已不是最重要的目标，现阶段的主要任务是提高品质。

对于提高品质，阳光城形成了自己的一套打法，据了解，未来的阳光城会把对员工的激励与利润和品质挂钩，即阳光城未来将以品质与利润为主要导向。

过去阳光城的考核以利润实现为考核，而在未来阳光城在创造利润的同时，还要考核项目的品质。朱荣斌透露，阳光城300多个项目未来会通过第三方考评，内部抽检把所有项目的质量都要打一个分，有正向激励，有负向激励，有专项激励还有总体激励，最后要通过大家年底总收入和总奖金都要和质量排名强挂钩。

而品质的提升大概率会提高成本，据财报显示，阳光城2019年上半年实现结算营业收入225.11亿元，同比增长48.03%；合并报表净利润15.40亿元，同比增长48.80%；合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元，同比增长40.52%；房地产项目毛利率较去年年末增加1.28个百分点达26.93%，合并报表归母净利润率比上年期期末提升1.1个百分点至6.44%。

这本是一个大幅度的利润增长指标，但依然有不少人质疑对比起225.11亿元的营收，15.40亿元的利润总额还是过低。

对此，朱荣斌也承认利润率一直是阳光城的一个短板，阳光城自己也不满意。

“对于未来利润率不光是阳光城集团也是整个行业问题，这两年在限价政策下，确实要实现高利润率是一件很困难的事情，阳光城如此，家家公司都如此，所以这也是阳光城要抓品质的原因，虽然品质能提高成本，但只有遗余力抓品质，只有通过品质提升和产品溢价，阳光城才能进一步提高利润率。”朱荣斌表示道。

另外，朱荣斌认为，“未来阳光城规模上升了，利润总额也会跟着上升。”

做到“进之以猛，持之以恒”，坚持“锲而不舍，金石可镂”，这是朱荣斌对阳光城未来长远发展的总结。

这个半年小考阳光城已经过关，再回顾这些年，阳光城一直在进步，或许，目前阳光城可能不是一家十全十美的公司，但是正如阳光城的管理层所期望的：在今后工作当中，阳光城要继续在维持规模发展的基础上，将更加着力于有品质的增长，以“