阳光城“四高模式”扩张样本

“小龙湖”也好，“小保利”也好，阳光城的发展模式正受到越来越多的关注。

一年以来，阳光城迅速成长。

4月25日，阳光城发布的2013年第一季度报告显示，2013年1-3月，阳光城的营业收入9.06亿，同比增加88.27%；净利润0.44亿，同比增加338.82%。

而阳光城的股价，也从2012年4月的8元，涨到了2013年5月的20.9元。

“公司2011年获取了大量的土地储备，2012年聘请了优秀的管理团队加以运作，从而实现了2012年公司的发展腾飞。公司新的管理团队对于未来公司发展战略定位清晰，可行性强，公司管理流程再造后充分调动了公司各线人员积极性，未来成长空间仍然很大。”中信建投的一份研究报告指出。

区域性深度扩张

阳光城在进行拿地和扩张时，选择的区域较为集中，在每个区域的发展也较为深入

阳光城2012年年报显示，报告期内，公司通过招拍挂和合作方式拿地18幅，其中约有三分之一位于西北地区，其余储备则分布在大本营福州（楼盘），以及上海（楼盘）。

以上海为例。阳光城在将总部迁至上海后，4个月内共取得4幅地块，超过了在上海开发的其他房企。

2012年11月18日，阳光城集团董事局主席林腾蛟宣布将总部从福州迁到了上海。

而在三天前的16日，阳光城刚以2.7925亿元底价在上海拿下首幅宅地竞得罗店新镇E4-1地块,楼板价8001元/平。

12月6日，阳光城联合体以3.05亿元竞得上海嘉定区嘉定新城C11-2地块，楼板价6690元/平方米，溢价率48.67%。

2013年3月20日，阳光城以1.5亿元竞得外高桥(600648,股吧)新市镇E06-03商业地块，成交楼面价9742元/平方米，溢价1.36%。

4月3日，阳光城在上海外高桥再下一城，以1.005亿元的底价取得了外高桥新市镇G03-17地块，楼板价4267元/平方米。

“阳光城还在成长阶段，不管是团队管理、人才储备、资金储备都不能完成全国覆盖，所以更应该有所选择。对于阳光城来讲，目前做什么产品、进哪些地区、用什么人才是考虑最多的三个问题。阳光城现在已经在福州、厦门（楼盘）、西安（楼盘）、上海这四个市场深入发展。”在一次采访中，阳光城集团总裁陈凯表示，“近一阶段，阳光城首先希望把大本营福州做得更扎实，然后把已进入的上海、厦门及西安做透。”

国泰君安的一份研究报告指出，阳光城拿地积极、战略明晰，受益新型城镇化。2012年新增权益建面近200万方，预计2013年可售货值接近200亿，销售可超百亿。同时，公司采用 “一带多点”的清晰战略。土地均位于(a)福州、厦门深耕区域（沿海一带）（b）西安、太原（楼盘）和兰州（楼盘）中西部核心城市（c）上海，进军长三角（沿海一带）。

低成本融资与高激励

在扩张的同时，阳光城采用的“高杠杆、高周转、高激励”发展模式”多次被业内人士作为范本进行研究。

“福建金融中心信托计划”、“汇泰房地产信托计划”、“与歌斐资产签署合作协议”，查阅阳光城的公告、年报等便可发现，阳光城频频借助信托进行融资。

据统计，自2012年至2013年3月，阳光城共偿还信托六笔，存续信托共十一笔，平均利率为13.4%，成本相对较低。

阳光城证券部相关负责人也曾表示，公司去年进行信托融资的平均成本在15%左右，而这在信托业并算高。此外，公司的不少项目融资方式采用了股权投资的方式。

在遇到调控时不少房企融资受阻，或融资成本较高，形成恶性循环。但阳光城却借助低成本的融资，在短期内成功进行了扩张。

此外，阳光城目前的管理团队较多从一线大型房企引入，能力较强，并且股权激励机制极为慷慨。

现任阳光城的总裁陈凯曾在华润、龙湖等担任高层职务，并于2012年初加入阳光城。一些优秀的销售团队也同样来自龙湖。

一位业内研究人士在分析中写道，阳光城有一支优秀的管理团队，公司部分高级管理人员曾是全国标杆房企的高级管理人员，一支优秀的管理团队是个企业能否成功的决定性因素之一。 “公司大股东和管理层大手批增持自家公司股票的行为，是基于对公司未来发展的极大信心。良好的股权激励机制，是给公司高级管理人员戴上了金手拷，能基本保证优秀管理团队的稳定性。”

很显然，阳光城的策略使其取得了良好的业绩。在克而瑞发布的《2013年第一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜中，阳光城以39亿的销售金额首次入榜，排名第41位。
抗风险能力有待提高。

在业绩高速增长的同时，却有不少业内人士担忧，在如今政策变动情况较大的情况下，阳光城较为激进的扩张模式是否会使其承受更大的风险。

由于房地产行业的特殊性，房企常会受到政策对市场和融资成本的影响，杠杆高的房企尤甚。

在国泰君安的研报中，也提到了风险因素：净负债率高达239%，反映出高成长、滚规模公司的高杠杆特征，但对融资市场变化敏感。

在回答关于政策对企业影响的问题时，陈凯表示，未来十年行业也有一定的发展空间。只要大方向正确，常态的调控才更让我们放心，也会更认真的对待这个行业。“其实目前的这个阶段，同样也给了阳光城这样的公司更多的机会。目前市场周期性变化越来越明显，市场越来越细分，客户的选择也越来越多，窗口期越来越短。但是我们看到，土地涨价好像永远比房价要快。所以对于我们这种成长中的企业来说，对投资运营能力的要求也越来越高，有没有很强的核心竞争能力，这对我们来说也是一种考验。”

而在经历了一轮扩张后，阳光城的财务状况也趋于稳定。

一位不愿具名的券商研究人士向《东地产》表示，其实阳光城的杠杆已经有所降低，自去年以来不少信托已经到期或者提前偿付，负债率也已经下降了不少。

中信建投的研报同样指出，阳光城的杠杆推动公司发展，公司不断拓宽融资渠道，12年实施了多项融资计划，融资金额约20 亿，受益于公司优秀的周转能力，现金回款增加，财务状况保持安全稳定。