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信心比黄金更重要,2019丁祖昱发布会干货大搜罗

时间:2019-01-14 来源:0

2019年1月8日,“奔向未来——丁祖昱评楼市”发布会伴随着新一个春天的脚步,如期而至。

这是一场传播思想的盛会。用大数据拥抱未来,无所畏惧。

这是一场大佬云集的盛会。用大数据等待未来,一往直前。

这是一场连接各领域佼佼者的盛会,用大数据奔向未来,前路可期。

2018年是一个特殊的年份,房地产行业站在中国改革开放40年、房地产市场化20年的里程碑节点,从黄金时代走进白银时代。

行业到底在等待什么样的声音?


丁祖昱带着他的朋友们,用大数据剖析行业、前瞻市场,一起找寻解锁2019的密码,穿透迷雾,奔向未来。


1
三四线土地成交占比近8成,6成地块成交价格下跌


2018年土地市场主要是靠三四线城市在支撑,三四线城市土地出让的总面积接近80%,总的来说,目前三四线不缺地,反而是一二线城市的土地相对来说还是异常的稀缺。从城市来看,中西部的省会撑起了面积江山,传统的一二线城市撑起了金额的江山。

对于大家都关心的地价,通过把2018年所有出让的土地和2017、2016年它区域周边的土地做了一个对比,可以发现超过6成的土地地价下降了,各能级城市地价下滑超过50%的比重也最多,丁祖昱认为,这只是一个开始,2019年的土地的价格他相信还有往下的空间。

2
新房市场:“一线低,二线平,三四线先高后降


2018年新房市场呈现“一线低、二线平、三四线先升后降”的情况。

二线城市中,重庆、杭州仍然占据了销售面积、销售金额的第一位。三四线则基本是长三角和珠三角的天下。豪宅市场表现不太乐观,北京、深圳几乎腰斩,而政策出台之后的海南,三亚顶豪几乎全军覆没。

虽然2018年市场压力比较大,但还是有很多百亿的神盘在2018年出现了,这当中百亿神盘当中央企,包括面积排行榜中前十位的企业央企都频频上榜,所以央企仍然是中国房地产企业的中流砥柱。

3
二手房成交一路下跌,市场从“跳价”到“价跳”


二手房市场情况不是特别好,结合重点城市的总量来看,在二季度以价换量稍微有所上升之后,基本从6月份开始就是一路下跌,在11、12月份有所回稳。价格上,也从2017年甚至2018年的上半年第一季度的“跳价”,变成了现在“价跳”,特别是环京的一部分二手房,价格已经回落了20%以上。

从成交结构来看,二手房承接刚需、新房承接改善的特征明显。二手房成交中大多集中在中小面积上,就是总价相对来说特别低的这一部分。

4
百强房企销售额首破10万亿,千亿房企新增13家


规模房企表现还算亮眼。百强房企在2018年卖了10万亿的房子,占据了三分之二的总成交量。而前30家的房企,抢占了近一半的市场份额。此外,2018年不仅有13个新上的千亿房企,百强房企楼盘数量也已超过了一万个。

当然,也有困难的一面,2018年房企的融资环境不是特别好,一方面是赴港IPO出现井喷,缓解资金压力;另一方面造成资源加速流向规模房企,一半的土地被前十强房企“吞下”。在市场下行和融资收紧的双重影响下,房企投资就加保守了,拿地销售比从2017年的0.58降到2018年的0.38。

5
物业成为资本市场最大风口,BAT大举进入


2018年,多房企物业拆分上市,目前在港股和A股上市的12家企业,有6家是在2018年上市。房企纷纷分拆物业板块独立上市的原因是对物业服务未来价值的高预期,物业服务成为房企新发力的板块。

同时,目前以万科物业、绿城服务、金地物业为代表的房企旗下企业,多家物企管理面积超过1亿㎡。大型物企也开始了规模竞速的过程,除了市场化拓展,亦开启收并购。2018年上市物业服务企业募集资金均5成以上用于规模扩张。

行业的成熟也引来的巨头的注目。以BAT为代表的互联网企业也在大举进入物业管理行业。比如阿里、腾讯一方面依托阿里钉钉、腾讯海纳分别面向B端,搭建连接平台;另一方面入局新零售、投资生活服务等To C业务。巨头的加入是源于看好行业增长潜力,也一定程度上会推动行业更快的发展。

6
人口长期不乐观,一孩人数减少,二孩冲高见顶


从长期来看,丁祖昱判断人口非常不乐观,一方面是生一孩的人在减少,另一方面二孩效应在弱化,二孩实际已经冲高见顶。多种测算算下来2018年人口可能就是1500万,而未来十年内出生人口会向下击穿一千万,当然首当其冲影响的是教育行业,房地产行业也一定会受到影响。